Всем известно о том, что планировка помещений магазинов, небольших кафе и баров, салонов красоты и офисов значительно отличается от внутренней планировки помещений, используемых для проживания. Перепланировка в нежилых построенных зданиях выполняется с целью зонирования окружающего пространства, включая его успешную эксплуатацию.
Но для этого требуется разрешение, которое оформляется после прохождения множества обязательных бюрократических процедур. Затем можно заниматься ремонтом без проблем с разными контролирующими органами.
Оглавление:
2. Какие существуют виды перепланировки?
4. Различия перестройки помещений в строениях жилого и нежилого типа
7. Согласование перепланировки помещений
9. Разрешение на проведение работ
Перепланировка – что это?
Перестройка нежилых помещений проводится для удобного обустройства рабочей зоны. Но также такая процедура требуется для соответствия помещения всем действующим нормам соблюдения безопасности, предусмотренным российским законодательством.
Перепланировка используемого нежилого объекта выполняется в высотных многоквартирных домах. Также такие работы проводятся в нежилых зданиях. В заселенном многоквартирном доме такие действия чаще всего выполняются после согласования со специалистами жилищной инспекции и органами местного самоуправления. Также потребуется получение согласия в письменной форме от всех проживающих жильцов. При планировании изменения конфигурации отдельного расположенного здания перепланировка согласуется с отделом БТИ.
По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин "реконструкция" предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин "перепланировка". При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.
Какие существуют виды перепланировки?
Сегодня допускаются два следующих вида возможной перепланировки:
√ Незначительная перестройка с сохранением всех коммуникаций, но с кардинальным изменением конфигурационных особенностей помещения;
√ Кардинальная перестройка с изменением коммуникаций и общего профиля помещения.
Ремонт
К перепланировке относятся:
√ Совмещение сразу нескольких небольших комнат или при необходимости их разделение;
√ Смена расположения используемых помещений;
√ Работа с оконными и установленными дверными проемами;
√ Полный снос помещений для создания общей комнаты, указанной в техническом паспорте;
√ Создание дополнительных мест, позволяющих увеличить число необходимых зон.
Различия перестройки помещений в зданиях жилого и нежилого типа
Регистрация предстоящей перепланировки комнат нежилого типа имеет некоторые отличия от заселенных жилых зданий.
Нежилое здание
Перестройка помещений в незаселенном здании не требует согласования с собственниками находящихся по соседству квартир, УК и действующей жилищной инспекцией.
При этом рекомендуется соблюдение следующего плана:
√ Заказ проекта будущего переустройства;
√ Проведение проектных работ;
√ Внесение разных изменений в предоставленный техпаспорт объекта;
√ Предоставление документов в Росреестр для изменения информации в кадастровом учете.
Сначала порядок кажется очень простым, но в дальнейшем рекомендуется тщательное отслеживание всех заявленных требований и соблюдение положенных административных регламентов по обязательному узакониванию выполняемых действий.
Многоквартирный дом
Согласование перестройки помещений нежилого типа, находящихся в жилом доме, является весьма трудным и затратным по времени делом, ведь при этом учитываются права и имеющиеся интересы граждан, постоянно проживающих рядом с перестраиваемым помещением.
Главным основанием для начала запланированных работ является принятое решение о подготовке проекта предстоящего переустройства нежилого помещения. При их завершении оформляется соответствующий акт о проведенной перепланировке нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме.
Для быстрого рассмотрения и утверждения акта должны быть организованы специальные комиссии, непосредственные члены которых должны действовать на основании нормативно-правовых актов российских субъектов. Для соблюдения имеющихся интересов граждан в таких комиссиях принимают участие представители действующей жилищной инспекции, помогающие с перепланировкой помещения.
Для выполнения некоторых работ требуется соблюдение ряда важных условий:
√ При работах в зданиях, являющихся культурно-историческим особо ценным наследием, получается заключение проведенной государственной экспертизы;
√ При деятельности по допуску заключается договор с выбранной организацией, у которой имеется полученный допуск СРО;
√ Разные работы с современным газовым оборудованием выполняются исключительно специализированными действующими организациями.
Если предстоящая перепланировка касается общедомового имущества, то в составе комиссии присутствует представитель действующей управляющей компании. При согласовании деталей проекта будущего переустройства и для последующей регистрации всех запланированных изменений требуется обращение к кадастровому инженеру, который занимается оформлением соответствующей технической документации.
Это необходимо для обязательного внесения в кадастровый учет сведений о недвижимости.
Примечание. Если есть опасения сделать в процессе оформления разрешения и выполнения работы что-то не так, то возможно обращение в организации, которые занимаются выполнением таких заказов. Эксперты обязательно помогут провести все действия правильно и сэкономить при этом время.
Согласование перепланировки помещений
Подробный план предстоящих действий для перестройки помещений практически во всех случаях является одинаковым. Сначала владелец помещения, непосредственный арендатор или их законный представитель обращаются в местную действующую администрацию с целью получения необходимого соглашения на перестройку помещения.
Внимание! Демонтаж возведенных несущих стен при несогласованном и полностью незаконном переустройстве может в результате привести к серьезным санкциям в виде штрафов. Поэтому риск в этом деле является неуместным.
Документы
Заявитель должен предоставить собранный пакет документов:
√ Подготовленное заявление на бланке, который выдается прямо на месте обращения;
√ Нотариально заверенные ксерокопии учредительных документов предпринимателя;
√ Свидетельство о наличии права собственности;
√ Заключенный договор купли-продажи или законный акт, подтверждающий факт приобретения помещения;
√ При необходимости договор аренды перестраиваемого помещения, заключенный с арендодателем;
√ Проект предстоящей перепланировки;
√ Кадастровый паспорт и заключенный договор на проведение авторского контроля.
Если местом планировки является многоквартирный дом, заселенный жильцами, то необходимо согласие в письменном виде от проживающих собственников и оформление соглашения на обязательное страхование ответственности.
Разрешение на проведение работ
Когда необходимые документы для перестройки нежилых помещений полностью собраны и отправлены в инстанцию, наступает следующий важный этап. Это получаемое одобрение на переустройство помещения и дальнейшее проведение в нем ремонта.
Заключение о разрешении должно принимается в течение 30 рабочих дней, но иногда дело затягивается на неопределенный срок. Результатом становится выдача соответствующего подготовленного акта, в соответствии с которым заявитель может начинать ремонтно-строительные действия в собственном помещении. В документе достаточно подробно описывается перечень работ и указываются крайние сроки, отведенные для их выполнения.
Согласие на перепланировку оформляется при приведении владельцем помещения некоторых аргументов:
√ Ремонт осуществляется без нарушения положенных санитарных и эпидемиологических норм;
√ Отсутствуют какие-либо угрозы для проживающих лиц и будущих посетителей;
√ Получено письменное одобрение от проживающих рядом соседей.
Получение согласия прямо зависит от разнообразных технических факторов, чаще всего выявляемых специалистами БТИ при тщательном осмотре сооружения.
При этом учитывается:
√ Изношенность несущих конструкционных элементов и пола;
√ Текущее состояние проведенной канализации после многолетней эксплуатации;
√ Состояние используемых электрических сетей, которому уделяется пристальное внимание.
Примечание. Если присутствующие инженерные сети в помещении сильно изношены в результате длительной многолетней эксплуатации, то владелец может при желании заменить их на новые конструкции без получения какого-либо разрешения, но исключительно за свой финансовый счет и с учетом обязательного сохранения их первоначального местоположения.
Порядок оформления
Для оформления предстоящих работ по переустройству собирается перечень разных документов, включая подготовленный поэтажный план, предоставляемый БТИ.
Проект требуется только в следующих случаях:
√ Строительство новых стен с серьезным ростом нагрузки на присутствующие перекрытия;
√ Проведение демонтажа стен;
√ Монтаж лестниц в помещении;
√ Изменение конструкционных особенностей пола;
√ Монтаж разного технического оснащения, повышающего нагрузку на сети всего дома.
Также в некоторых случаях требуется подготовка следующих добавочных документов:
√ Подготовленная учредительная документация от предпринимателей;
√ Согласие остальных собственников, которые на постоянной основе проживают в жилом здании;
√ Заключенное страховое соглашение.
После сбора и подачи пакета необходимых документов ожидается ответ от действующих контролирующих инстанций. Владельцу поступит соответствующее уведомление с одобрением предстоящих действий и выдачей разрешения или полным отказом. При положительном принятом решении возможно проведение запланированных работ.
Приемка работ
После перепланировки проводится проверка и подписывается акт о переустройстве. Это узаконит измерения в планировке помещения.
В составе такой комиссии в обязательном порядке присутствуют члены того действующего органа, в который заявитель обращался за разрешением на переустройство имеющейся собственности. Также членами комиссии могут быть представители разных городских структур.
После проведения ими тщательного визуального осмотра и при получении положительного заключения подписывается соответствующий акт о выполненном переустройстве. С этим важнейшим документом и с предварительно подготовленными бумагами непосредственный владелец помещения обращается в БТИ и Росреестр для процедуры внесения необходимых изменений в представленный кадастровый паспорт перестроенного недвижимого объекта. После этого проведенная деятельность в официальном порядке признается законной.
При отрицательном полученном ответе собственнику грозит такое применение серьезных санкций, как выплата достаточно крупного штрафа и возвращение помещения к первоначальному плану, который был сразу после строительства.
Заключение
Соблюдение порядка запланированной перепланировки нежилого помещения и выделение этому делу достаточного количества времени и серьезного внимания позволяет избежать многих непредвиденных сложностей, которые могут возникнуть при выполнении таких действий.
Самым главным является обязательное согласование осуществляемой деятельности со всеми действующими инстанциями и жильцами дома, владеющими недвижимостью на правах собственности, для предотвращения ошибок, за которые в ближайшем будущем могут быть применены серьезные штрафы и другие санкции. Для предотвращения нарушений можно проконсультироваться с опытным специалистом, знакомым с нюансами и разными особенностями этой сферы.
Автор:
Андрей Иванов